# 基于全部现有数据的门店选址分析报告

> 分析期：2026年4月  
> 数据范围：91家经营门店，其中90家实体店完成精确地理编码；结合账单、菜品、会员复购、平台、成本、库存、面积、开业日期、租约和地址信息。

## 一、结论先行

现有数据能够解决新店选址中的四个核心问题：

1. **开什么店型**：办公、社区、商场、街边或小型高效店。
2. **多大面积更合适**：面积越大，绝对收入通常越高，但坪效明显下降；不能为了形象盲目拿大铺。
3. **应该复制哪些门店经验**：按场景、面积、经营质量寻找3—5家相似标杆，而不是简单照搬销售额最高的门店。
4. **是否会分流现有门店**：利用坐标计算与现店距离，初步识别1—3公里范围内的重叠风险。

但内部经营数据不能单独回答“某个具体铺位一定能不能开”。最终决策必须补充候选点客流、租金、竞品、人口、办公人数、配送覆盖、座位和投资数据。

## 二、现有成熟店经营基准

85家正常销售标准门店的4月基准：

| 指标 | P25 | 中位数 | P75 |
|---|---:|---:|---:|
| 月实收 | 47.55万元 | 60.94万元 | 79.91万元 |

其他中位指标：日均实收1.97万元、客单价33.38元、优惠率20.51%、复购率33.60%、实际成本率28.12%、平台合并加权成本率37.67%。

因此，新店成熟后的月实收可暂设三个情景：

- 保守情景：约47.5万元/月；
- 基准情景：约60.9万元/月；
- 较好情景：约79.9万元/月。

这只是成熟店参照。当前只有2026年4月一个完整经营月，尚不能可靠估计淡旺季和新店爬坡速度。

## 三、面积如何选择

| 面积段 | 门店数 | 平均面积 | 平均月实收 | 月实收中位数 | 平均月坪效 |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| ≤180㎡ | 8 | 141㎡ | 46.66万元 | 47.43万元 | 3,281元/㎡ |
| 181—250㎡ | 23 | 219㎡ | 56.54万元 | 54.42万元 | 2,603元/㎡ |
| 251—350㎡ | 26 | 298㎡ | 60.04万元 | 55.68万元 | 2,025元/㎡ |
| 351—500㎡ | 12 | 418㎡ | 81.32万元 | 83.03万元 | 1,945元/㎡ |
| >500㎡ | 12 | 615㎡ | 88.78万元 | 73.92万元 | 1,464元/㎡ |

经营含义：

- 180㎡以下适合做“小面积、高周转、高坪效”模型，但收入天花板相对较低。
- 181—250㎡是较稳健的轻量标准店区间，兼顾收入和坪效。
- 251—350㎡适合堂食更完整的标准门店，但必须有足够客流支撑。
- 350㎡以上虽然平均销售更高，但坪效下降明显，必须验证座位利用率、包间需求和租金条件。
- 500㎡以上不应作为默认开店规格，只适用于已经验证的强商圈、旗舰或特殊经营需求。

面积决策不能只看坪效，还要核算后厨面积、座位数、翻台率、人工和装修投入。

## 四、场景表现及可复制方向

| 场景 | 样本数 | 平均月实收 | 月实收中位数 | 平均月坪效 | 平均复购率 |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| 办公园区 | 8 | 82.32万元 | 72.61万元 | 2,213元/㎡ | 50.2% |
| 商场商业体 | 4 | 71.49万元 | 73.09万元 | 2,242元/㎡ | 37.6% |
| 社区居民 | 13 | 71.61万元 | 64.16万元 | 2,371元/㎡ | 28.1% |
| 街边综合 | 56 | 60.73万元 | 59.26万元 | 2,182元/㎡ | 37.2% |

方向判断：

- **办公园区**：收入和复购表现突出，可重点研究稳定就业人口、工作日午餐刚需和企业团餐机会。但需核查周末及晚餐空档。
- **社区居民**：坪效较好，但当前复购率偏低于办公和街边样本，选址时要重点验证常住人口、家庭结构、晚餐和周末需求。
- **商场商业体**：现有样本只有4家，不能仅凭均值扩大结论；必须核算扣点、推广费、营业时间和同层竞品。
- **街边综合**：样本最多、差异也最大，必须进一步按道路等级、周边功能和面积匹配标杆。

场景分类目前主要由门店地址文本推断，只适合作为第一轮分组，后续应通过现场和地图数据校正。

## 五、可提炼的门店原型

综合坪效、日均销售、复购、优惠纪律、实际成本、平台成本和执行问题后，当前靠前样本包括：

| 门店 | 场景 | 面积 | 4月实收 | 月坪效 | 最近现店距离 | 复制评分 |
|---|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| 三里河店 | 街边综合 | 155㎡ | 90.91万元 | 5,865元/㎡ | 0.99km | 85.98 |
| 为公桥店 | 街边综合 | 400㎡ | 141.59万元 | 3,540元/㎡ | 0.57km | 81.73 |
| 航天桥店 | 街边综合 | 198㎡ | 94.22万元 | 4,759元/㎡ | 0.57km | 80.35 |
| 联想桥店 | 街边综合 | 200㎡ | 81.80万元 | 4,090元/㎡ | 0.75km | 80.13 |
| 七里庄店 | 街边综合 | 204㎡ | 90.91万元 | 4,463元/㎡ | 1.06km | 76.46 |
| 天秀路店 | 办公园区 | 295㎡ | 95.46万元 | 3,236元/㎡ | 3.07km | 76.10 |

建议提炼三类原型：

1. **150—220㎡高效街边店**：三里河、航天桥、联想桥、七里庄。适合租金较高、客流明确、强调高周转的铺位。
2. **250—350㎡办公园区标准店**：天秀路等。重点复制工作日午餐、会员复购和团餐能力。
3. **350—500㎡强商圈大店**：为公桥等。只在收入确定性高、租金可承受时采用。

“原型可复制”不等于可以在原店旁边继续开店。为公桥—航天桥等距离很近，其高业绩可能来自商圈总容量、门店定位差异或已有分流，必须另行研究顾客来源。

## 六、空间重叠风险

90家实体经营门店的两两距离结果：

| 距离范围 | 门店对数 | 初步管理含义 |
|---|---:|---|
| <1公里 | 22 | 高度重叠，新增门店必须做顾客来源和配送圈验证 |
| 1—2公里 | 57 | 较高重叠，检查道路阻隔、商圈边界和客群差异 |
| 2—3公里 | 64 | 观察区，不能只用直线距离判断 |
| ≥3公里 | 3,862 | 相对独立，但不代表区域具备新店需求 |

建议把距离作为否决前的预警，而不是单独的开店规则：

- 北京高密度城区，1—3公里可能跨越多个独立商圈；
- 道路、河流、地铁、园区门禁和商场动线会改变实际可达性；
- 外卖配送圈重叠可能比堂食商圈重叠更严重；
- 距离近且现店经营承压时，应优先改善现店或迁址，不宜继续加密。

## 七、如果开新门店，具体怎么做

### 第一步：先定店型，不先找铺

由运营明确目标模型：办公午餐店、社区全天店、街边标准店、商场店、小型高效店或外卖补充店。同步确定目标客单、堂食/外卖结构、面积、座位和营业餐段。

### 第二步：为候选点匹配3—5家相似老店

匹配顺序：场景相同 → 面积相近 → 城市和商圈等级接近 → 楼层相近 → 外卖结构相近。不得直接拿全公司平均数作为唯一预算依据。

输出相似店的：月实收、日均实收、午晚餐结构、客单、单均件数、复购率、优惠率、外送占比、成本率、平台成本、坪效和问题数。

### 第三步：建立三情景收入预算

以相似店P25、中位数、P75或公司成熟店47.5万、60.9万、79.9万元为起点，再按候选点客流和现场条件修正。

收入预算应拆成：

`月销售 = 午市日均单量 × 午市客单 + 晚市日均单量 × 晚市客单 + 其他餐段 + 外卖净增量`，再乘营业天数。

外卖不能全部当作新增收入，需要扣除与堂食及现有店配送圈的重叠。

### 第四步：用面积和坪效做交叉校验

例如计划开220㎡门店，若按基准情景60.9万元计算，月坪效约2,770元/㎡，高于181—250㎡现店平均2,603元/㎡，属于略有挑战但可解释的目标。若面积500㎡、预算仍只有60万元，则坪效约1,200元/㎡，应优先缩面积或放弃。

### 第五步：计算盈亏平衡和租金上限

完整模型：

`门店贡献 = 实收 - 食材成本 - 平台及支付成本 - 人工 - 租金物业 - 水电能耗 - 其他可变费用`

`盈亏平衡销售额 = 固定成本 ÷ 综合贡献毛利率`

租金上限不能用统一比例粗暴决定，应在保守收入情景下反推：

`可承受租金物业 = 保守实收 - 食材 - 平台 - 人工 - 水电 - 其他费用 - 目标利润`

只有基准或较好情景盈利、保守情景严重亏损的项目，应谨慎立项。

### 第六步：检查现店分流

列出候选点1公里、2公里、3公里内所有现店，比较：堂食商圈、外卖配送圈、地铁出口、道路阻隔、顾客来源和餐段。若分流不可避免，预算必须以“区域总增量”而非“新店销售额”评价。

### 第七步：连续7天现场验证

至少覆盖2个工作日午市、2个工作日晚市、周五晚市、周六和周日；每30分钟记录：

- 经过人数和进入餐饮门店人数；
- 同类竞品进店人数、排队和翻台；
- 外卖骑手取餐量；
- 停车、地铁、公交、步行可达性；
- 门头可见性、上下楼障碍和反向动线；
- 办公园区周末、社区工作日午间等弱势时段。

开发提供铺位条件，运营负责客流和竞品判断，财务审核预算和投资回收期，三方共同签字。

## 八、候选点100分打分卡

| 模块 | 权重 | 主要依据 |
|---|---:|---|
| 需求与有效客流 | 25 | 分时客流、办公/常住人口、餐饮转化 |
| 与成功原型匹配度 | 15 | 场景、面积、楼层、餐段结构 |
| 销售预测可信度 | 15 | 相似店、现场数客、三情景预测 |
| 盈利与租金承受力 | 20 | 保守情景利润、盈亏平衡、投资回收 |
| 竞争与品牌空白 | 10 | 同类数量、价格带、竞品经营状态 |
| 与现店重叠风险 | 10 | 1—3公里门店、配送圈、客群分流 |
| 物业与经营条件 | 5 | 排烟、燃气、电力、消防、门头、证照 |

建议设置红线：总分低于70不立项；盈利模块或有效客流模块低于及格线直接否决；数据缺失不得用主观高分填补。

## 九、现阶段还缺什么数据

优先补齐：

1. 每家店租金、物业费、人工、水电、装修及设备投资；
2. 座位数、前厅/后厨面积、营业时间和翻台率；
3. 候选点分时客流、周边办公人数和常住人口；
4. 三公里内竞品名称、品类、客单、销量或繁忙度；
5. 外卖订单的收货网格或脱敏坐标，用于真实配送热力和分流判断；
6. 会员居住/工作网格或消费商圈，不保留直接身份信息；
7. 至少12—24个月连续经营数据，用于季节性、趋势和新店爬坡曲线；
8. 新店筹建、开业日期、开业营销费用及月度损益，用于回测选址模型。

## 十、管理建议

短期不要直接做“自动推荐地址”，而应先建立候选点审批表：每个候选点录入坐标、面积、楼层、租金、客流、竞品和物业条件，系统自动匹配相似店、计算距离、生成三情景预算和100分评分。

每开一家店，应保存立项预测和开业后1、3、6、12个月结果，持续对比“预测与实际”。经过一批新店回测后，才能把当前经验评分升级为真正可验证的选址模型。

## 十一、配套SQL

本报告对应SQL：`连锁门店选址分析.sql`。

已建立视图：

- `analytics.v_store_site_profile_april`
- `analytics.v_store_spatial_pairs_april`
- `analytics.v_store_nearest_neighbor_april`
- `analytics.v_site_segment_benchmark_april`
- `analytics.v_district_site_benchmark_april`
- `analytics.v_store_site_replication_score_april`
- `analytics.v_store_location_overlap_risk_april`

